近日，在北京工作的王江（化名）向新京報記者反映，自己和多位租客先后向北京悅安家居房地產(chǎn)（經(jīng)紀）有限公司（簡稱“北京悅安公司”）承租了房屋居住，后來，這些租客發(fā)現(xiàn)北京悅安公司既未向部分房東支付房租，也未向部分租客退還押金，甚至有些租客還面臨著被房東清退的風險。

那么，面對此類租房糾紛，房東、租客如何維權(quán)？“二房東”拖欠房租，房東能否清退租客？

(資料圖)

事例1：

“二房東”兩頭拖，既未付房租，也未退押金

回憶租房的經(jīng)過，王江告訴新京報記者：“2022年3月10日，我通過北京悅安公司承租了一套位于朝陽區(qū)雅成二里的房子，每月租金約為2600元，租期為2022年3月16日至2023年3月15日。在租房之初，我向北京悅安公司交了押金2600元。到了今年3月份，雙方辦理了解約。但是，北京悅安公司至今仍沒有將押金退給我。”

2022年3月，王江與北京悅安公司簽訂了房屋租賃合同。受訪者供圖

“事實上，房東從去年開始聯(lián)系我，表示北京悅安公司沒有給她錢?！蓖踅寡?，“經(jīng)初步了解，北京悅安公司是一家中介公司，從房東手中租下房子，再轉(zhuǎn)租給租客。最近，該公司已經(jīng)欠下多位房東的房租，并且沒有退還部分租客的押金或租金。后續(xù)可能還有一些新租客通過這家公司租房?！?/p>

為了全面了解此事，新京報記者與王江所租房子的房東韓路（化名）取得聯(lián)系，韓路表示，自己也是受害者，其與北京悅安公司所簽訂的租賃合同約定，北京悅安公司應該在今年3月份按照季度向自己支付房租2萬余元。“這家公司時而聯(lián)系不上，時而有人接電話，對方說會給我房租，但是至今仍沒有支付房租?！?/p>

事例2：

房東售房被“二房東”隱瞞，租客遭強制“退租”

另一名租客馬明（化名）也陷入了租房糾紛之中。據(jù)馬明介紹，2022年9月，自己與北京悅安公司簽訂房屋租賃合同，承租一套房子，租期到2023年9月21日截止。當時，其向北京悅安公司交了押金6200元，每半年付一次租金。按照合同約定，自己在今年3月6日左右向該公司交租金。

經(jīng)過馬明了解，北京悅安公司與其所租房子的房東簽訂了租賃合同，合同時間到2024年9月截止。今年2月，房東著急賣房，明確提出解除合同，但是北京悅安公司未將這個情況告知馬明?！拔野凑蘸贤s定交了租金后，房東直接上門通知我要收回房子。房東給出的理由是，過了交租日期，其一直未收到北京悅安公司支付的房租，而超過合同約定日期3天，房東有權(quán)解除與中介的租賃合同?！瘪R明如是說。

為了解決租房糾紛，馬明聯(lián)系了北京悅安公司，要求該公司在與房東解除合同前，將房租交給房東，但該公司一直未向房東支付房租。后來，房東向北京悅安公司發(fā)出了解除合同告知書。馬明表示：“現(xiàn)在，房東已出售了房子，讓我在4月份搬出房子?！?/p>

馬明還向新京報記者透露，今年3月25日，北京悅安公司的孟某某給自己打了一張欠條。根據(jù)該欠條顯示，孟某某收取租客馬明押金和租金4萬余元，于2023年5月25日前全部還清。

北京悅安公司的孟某某給馬明打了一張欠條。受訪者供圖

對于北京悅安公司給租客打欠條的處理方案，多位租客并不認可。這些租客表示：“據(jù)我們了解，已經(jīng)有租客拿到過北京悅安公司的欠條，但等到欠條過期后，該公司并沒有支付欠款。”

關于馬明所述的情況，記者聯(lián)系到了馬明所租房子的主人，但未就此事獲得對方進一步回應。

針對上述租客所反映的問題，新京報記者撥打了租賃合同中所留的北京悅安公司方面電話，接電話的人員稱：“我現(xiàn)在已經(jīng)從該公司離職，但可以將租客遇到的問題轉(zhuǎn)達給公司的相關負責人。目前，我們已經(jīng)給相關租客打了欠條，租客如果覺得不妥，可以尋求司法途徑解決?！?/p>

難點：

“二房東”轉(zhuǎn)租發(fā)生糾紛，房東能趕走租客嗎？

在日常生活中，“二房東”轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象并不鮮見。一般運作模式為房主（指房東）將房屋租賃或委托交由中介（指二房東）經(jīng)營，租客可拎包入住。不過，房東、“二房東”與租客之間也時常發(fā)生糾紛，尤其是在“二房東”違約的情況下，房東與租客的租賃關系該如何處理成為一道難題。

對于“二房東”欠房租、房東能否趕走租客的問題，北京英淇律師事務所主任夏廣域律師表示，類似問題還要具體情況具體分析。如果在房東與“二房東”之間明確約定，允許“二房東”將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，“二房東”與租客之間的轉(zhuǎn)租合同就是有效的，房東的權(quán)利就會受到“二房東”與租客之間合同的限制。在這種情況之下，如果租客向“二房東”支付租金后，“二房東”未向房東支付房租，法院一般不會支持房東趕走租客。反之，如果“二房東”未經(jīng)允許，私自將房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同就不能限制房東的權(quán)利，房東可以收回房屋。

值得注意的是，一旦房東與“二房東”簽訂房屋委托經(jīng)營合同，“二房東”如果出現(xiàn)資不抵債的情況，房東基本上都會與“二房東”一起承擔責任。租客可以要求房東繼續(xù)履行合同，或者依據(jù)合同相對性向“二房東”索要賠償，房東如有損失，再基于租賃關系和合法的轉(zhuǎn)租向“二房東”索賠。

據(jù)夏廣域律師介紹，在租客已支付租金的情況下，“二房東”有義務在租期內(nèi)向租客提供可正常使用、收益的租賃物。否則，租客有權(quán)解除合同，并要求“二房東”退還已交租金、保證金等，如還存在其他損失，亦有權(quán)一并主張。

支招：

“二房東”明知履約不能仍出租房子涉嫌欺詐，租客可報警

新京報記者注意到，近幾年，很多租賃糾紛都是由于一些“二房東”的“高進低出”操作模式引發(fā)的。

北京市朝陽區(qū)政法委曾經(jīng)發(fā)布消息指出，“高進低出”是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客。從表面上看，房東和租客都“占到了便宜”，但長租公寓經(jīng)營一旦發(fā)生變化，房屋中介解除合同，最終房東及租客利益也將雙雙受損。在此提示，房東將住房委托給公司時，應多加了解周邊住房的市場租金價格，對委托價格明顯高于市場租金水平的，要提高警惕。

另外，租客租賃住房時，對租金明顯低于市場租金水平的，要慎重選擇。簽訂住房租賃合同時，建議使用正規(guī)的北京市住房租賃合同示范文本，出租方作出的口頭承諾應寫進書面合同，雙方應簽字蓋章。

夏廣域律師提醒，租客盡量避免與“二房東”簽訂租賃合同，盡可能選擇正規(guī)的中介機構(gòu)來與房東簽訂租房合同。如果遇到“二房東”，可以要求“二房東”出具其與房東的租賃合同，并提供房東同意轉(zhuǎn)租的書面憑證，還可以要求房東在轉(zhuǎn)租合同上簽字。

同時，夏廣域律師建議，租客要求每月支付或雙月支付房租。一旦發(fā)生“二房東”跑路的情況，可以使損失降低到最小。

“如果‘二房東’在明知與房東租賃到期等履約不能的情況下，仍舊將房子對外出租并收取費用，涉嫌欺詐，有可能升級為詐騙的刑事案件?！毕膹V域律師表示，遇到此類情況，租客可以第一時間向?qū)俚刂鞴懿块T進行投訴或舉報，還可以搜集證據(jù)向公安部門報案。同時，房東或者租客可以向法院提起訴訟，維護各自的合法權(quán)益。在此也建議，相關主管部門加強對房屋經(jīng)紀、中介、長租公寓等機構(gòu)的管理，爭取把一些違法行為遏制在最初階段。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 吳興發(fā)

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