繼中央經濟工作會議重申要“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之后，近日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合對金融機構發(fā)布《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》(以下簡稱《通知》)又在融資層面釋放了積極信號。

《通知》要求銀行業(yè)金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)并購出現經營風險的房地產企業(yè)優(yōu)質項目。

重點支持出險企業(yè)優(yōu)質項目

具體而言，此次《通知》內容主要涉及六個方面，即穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理、建立報告制度和宣傳機制。

值得注意的是，與此前幾輪房地產行業(yè)并購重組交易標的多以股權為主有所不同，《通知》此次明確，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購出險和困難房地產企業(yè)的優(yōu)質項目，而非企業(yè)本身。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，并購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會出現爛尾的住房項目等，與收購企業(yè)股權等沒有關系，是經營的范疇。

此外，《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導向，即支持優(yōu)質房地產企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業(yè)風險處置項目的兼并收購。一方面，央行鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務融資工具提供服務，提高發(fā)行效率;另一方面，也鼓勵金融機構投資并購債券和并購票據等債務融資工具。

在提高并購服務效率方面，《通知》要求，加快重點房地產企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調查和信貸審查。推動地方政府優(yōu)化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

推動房地產洗牌優(yōu)化

事實上，今年以來我國房地產企業(yè)兼并收購明顯放緩。據不完全統(tǒng)計，今年房地產行業(yè)發(fā)生的并購數量和金額雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并購，金額近768.96億元，僅相當于去年全年的22.95%。

業(yè)內普遍認為，這種局面的出現，需要提供一定的政策推力，再次鼓勵銀行業(yè)金融機構重視對房企兼并收購的金融服務工作，讓金融服務為優(yōu)質房企在兼并收購中提供更有力的金融支持，讓頭部房企在兼并收購中發(fā)揮出更大的作用。既可對房地產重新進行一次洗牌，將缺乏實力、風險較大的房企出清，也有利于從根本上優(yōu)化我國房地產業(yè)生態(tài)，激發(fā)出房地產業(yè)的生機活力。

平安證券研報指出，《通知》意在加快協(xié)助出險房企完成項目轉讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強調收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目，收購主體自身條件也要好。隨著相關政策落地，除盤活出險房企流動性外，優(yōu)質民企、央企、國企有望借助政策擴大優(yōu)勢。

紅塔證券分析認為，過去幾年，整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規(guī)模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限;二是房價上漲預期不再;三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。

而把房地產行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優(yōu)質房企本身可以從金融機構獲得穩(wěn)健溢價，融資成本低，這有助于促進行業(yè)良性循環(huán)。

風險市場化出清

與此同時，據央行公布的金融統(tǒng)計數據顯示，截止到2021年9月末人民幣貸款余額189.46萬億元，其中人民幣房地產貸款余額51.4萬億元，個人住房貸款余額37.37萬億元。兩者相加高達88.37萬億元，占比高達46.85%。專家認為，《通知》的出臺，有更深遠的金融意義，有利于防范化解房地產業(yè)可能引發(fā)的金融風險，進而在一定程度上穩(wěn)定房地產業(yè)市場秩序。

在中指研究院看來，該《通知》將加快房企風險出清。當房企出現了風險事件或處于流動性危機的邊緣時，及時處置項目資產是一項重要的風險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業(yè)快速回籠資金，降低債務壓力;二是保證項目后續(xù)順利建設完工，按期交付;三是并購方可用優(yōu)惠價格獲取優(yōu)質項目，提升資產質量和盈利能力。

天風證券研報同樣指出：“地產信用復蘇不對稱的背景下，依靠行業(yè)并購消化不良資產可能是本輪行業(yè)風險出清的主要路徑。”

嚴躍進還表示，此次政策其實說明了當前房地產金融放松的邏輯：房貸政策放松、發(fā)債政策放松、房地產資產證券化政策放松、收并購政策放松。類似政策循序漸進，和化解當前房地產企業(yè)的金融風險等有關，也是各類金融機構和房企所需要積極關注的內容。