REITs產品發(fā)行成為近期資本市場重頭戲，也是基金歷史上較為罕見的采取了詢價環(huán)節(jié)。5月26日陸續(xù)披露的詢價結果公告，揭開了此次發(fā)行受機構追捧程度。

據記者發(fā)現，目前首批9只產品對外公告完成網下投資者詢價，確認最終認購價格，對外正式發(fā)布基金發(fā)售公告，將于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售。

9只產品最終定價出爐

合計募集規(guī)模達到314.03億

相關公告顯示，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能、首創(chuàng)水務、廣州廣河、蛇口產園9只公募REITs最終認購價格分別為2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。

根據公告，公募REITs認購價格不高于剔除不符合報價后網下投資者報價的中位數和加權平均數的孰低值。

9只產品的認購價格位于各自詢價區(qū)間的30%至70%分位數之間，其中，普洛斯、浙江杭徽的認購價格分別位于詢價區(qū)間的33.93%、36.26%，是目前公布認購價格的公募REITs中，位于詢價區(qū)間分位數較低的兩只產品，鹽港REIT、東吳蘇園、廣州廣河、蛇口產園4只公募REITs的認購價格位于詢價區(qū)間分位數高于60%。

9只公募REITs合計募集金額為314.03億元，其中，由平安基金擔任管理人的廣州廣河REITs預計募集金額達到91.14億元，是目前已公布募集金額的公募REITs中最多的一只，普洛斯REITs預計募集金額也達到58.35億元

根據最終確定的認購價格及發(fā)售份數，。

全部產品超額認購

平均有效認購倍數超7倍

這一次發(fā)行最令市場關注的是機構認購火爆。從目前詢價結果來看，私募基金，商業(yè)銀行、保險、券商的資管機構均有參與，已經披露的9只產品均實現超比例認購。數據顯示，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首創(chuàng)水務、平安廣河、首鋼綠能這8只公募REITs最終網下有效報價認購倍數分別為8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍，而目前最火爆的要數蛇口產園，整體認購倍數為15.31倍(剔除無效報價后的所有網下投資者認購倍數)。

事實上，此次公募REITs網下認購披露了2個認購倍數，以張江REIT為例，此次發(fā)售剔除無效報價后剩余報價擬認購總量為157,450萬份，整體擬認購倍數為初始網下發(fā)售份額數量的 10.07倍。而剔除掉一些低價未入圍的投資者之后，張江REIT網下發(fā)售提交了有效報價的投資者數量為31家，管理的配售對象個數為55個，有效擬認購份額數量總和為138,430萬份，為初始網下發(fā)售份額的8.85倍。

據一位相關行業(yè)人士表示，此次REITs發(fā)行，從最開始產品發(fā)行前路演以及在近期發(fā)售過程來看，銀行理財子公司、私募基金、保險資管等機構參與熱情非常高，主動前來咨詢的情況非常多。“投資者對于產品的認可度還是比較高的，最終認購價格和數量都超出預期，比預期中火爆。”

私募、券商資管、公募專戶、保險積極參與

這9只產品的發(fā)售公告揭開此次投資者的報價情況，市場各方的參與力度均不小，私募、券商資管、保險資管等都涌入其中。

目前來看，參與REITs的配售對象類型主要有六類：機構自營投資賬戶、保險資金證券投資賬戶、基金公司或者資管子公司的專戶產品、集合信托計劃、私募基金、證券公司集合資產管理計劃。也有少數的QFII投資賬戶參與，如鼎暉投資咨詢新加坡有限公司-南暉基金，就參與了博時招商蛇口產業(yè)園項目。還有少數有證券公司集合資產管理計劃或者證券公司單一資產管理計劃參與。

從參與數量來看，基本首批產品都有40次以上的報價，多的則超過100多次。這次參與最多的是博時招商蛇口的項目，有116次申報價格，可以看出此次REITs受到市場關注程度。

此次比較受到關注的是私募參與力度較大。從發(fā)售公告披露來看，私募的積極性非常高，上海石峰資產管理有限公司旗下多只產品都參與此次多只REITs的發(fā)行詢價，以參與富國首創(chuàng)水務為例，就提出多次報價。此外，該公司還參與了平安廣州交投廣河高速公路、博時招商蛇口產業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流、浙商證券滬杭甬杭徽高速等產品。私募中還有上海保銀投資、杭州隧玖資管等多家機構也有參與詢價。

此外，券商資管的興趣也很濃厚，如東興證券、銀河證券等等都有參與。基金公司專戶產品也有較大力度參與。事實上，此前基金君就發(fā)現有有資管機構已經備案了基礎設施集合資產管理計劃，等待公募REITs發(fā)行的“發(fā)令槍”響第一時間參與。而這個產品的主要資金就是來自于銀行理財子公司，顯示出這類機構的熱情。

“一些機構客戶希望參與投資公募REITs，但不知道買哪只合適，因此選擇投資集合資管計劃參與，通過專業(yè)投資機構做公募REITs的大類資產配置，避免單個項目單獨盡調、單獨上會的繁瑣。”一位基金公司人士稱。

還有基金公司人士表示，公募REITs上市IPO階段需要詢價，詢價前需要研究公募REITs的估值，只有在有效報價范圍之內才能中標。一套詢價系統(tǒng)的價格要兩三百萬，部分銀行理財子公司缺乏人手，也不想再單獨購買詢價系統(tǒng)，因此會通過委外的形式參與公募REITs投資。

博時基金表示，從詢價情況來看，首批公募REITS投資人的結構是比較多元化的，包括券商自營，保險機構，公募基金，銀行理財子，私募基金等等。其中也有合格境外機構投資者參與到蛇口產園的網下報價。

創(chuàng)金合信也表示，后疫情時代，國內整體經濟維持著復蘇向好的大趨勢，REITs作為與大環(huán)境高度契合的一種全新的金融創(chuàng)新產品，自然會受到資本市場的高度關注和追捧，因此此次網下認購異常火爆也基本符合預期。

“此次我們公司參與網下認購，主要是基于我司部分客戶的專戶資管計劃的投資需求。因此，在選擇認購標的時，肯定是要充分圍繞客戶需要來確定。為此，我們針對9只產品的特點做了比較充分的分析，并根據客戶的資金體量、投資偏好，做出投資決定。”創(chuàng)金合信基金表示。

此外，創(chuàng)金合信表示，REITs產品主要有幾方面特性：(1)風險和收益介于股債之間;(2)產權類和經營權類產品，展現出了不同的收益曲線特點;(3)可以通過二級市場上市交易。這些特點很好地彌補了過往我國金融產品的一些短板，因此對于機構投資者來說特別具有吸引力。在過去的溝通調研中，我們了解到諸多理財子公司、險資、券商、私募基金等都表達出對REITs產品強烈的興趣，這與當前的認購情況也是基本相符的。

業(yè)內人士表示，此次參與較多的明顯是私募機構、券商資管等，可能有些保險機構參與需要走流程較長，未來可能這類機構也會布局力度較大。

5月31日開啟公眾投資者認購

發(fā)售時間僅兩三天

根據發(fā)售時間安排，在順利完成網下投資者認購之后，首批公募REITs將在5月31日啟動公眾投資者認購，從基金發(fā)售公告上看，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園5只公募REITs面向公眾投資者的募集時間只有5月31日-6月1日短短兩天時間，浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務4只公募REITs面向公眾投資者則有3天募集時間，為5月31日至6月2日。

不過經過大比例戰(zhàn)略配售及網下投資者認購之后，首批公募REITs面向公眾投資者募集的份額均不多，例如浙江杭徽REITs的公眾初始發(fā)售份額為19277376份，僅占扣除初始戰(zhàn)略配售數量后發(fā)售份額的15.00%。其他公募REITs面向公眾投資者發(fā)售的份額也多數占扣除初始戰(zhàn)略配售數量后發(fā)售份額20%左右。

根據認購價格計算，9只公募REITs面向公眾投資者的初始發(fā)售金額合計大概在20億元左右，擬募集金額最多的廣州廣河REITs面向公眾投資者的銷售金額也不到5個億。

若是公開發(fā)售火爆，不排除首批公募REITs出現末日比例配售的情形，而若是公眾發(fā)售部分認購不足，可以回撥給網下投資者。

公眾投資者可以通過場外直銷及代銷機構認購，也可以通過券商走場內認購方式，而從投資門檻上看，上交所的場內認購多數是1000元為最低認購門檻，深交所的場內認購是1000份為最低認購門檻，而每只公募REITs場外的最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認購時要看清楚相關規(guī)定。

最后值得一提的是，公募REITs成立之后不再開放申購及贖回，只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風險。