近日，上海一租客在出租屋內(nèi)洗澡觸電身亡房東判賠110余萬的案件沖上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

據(jù)報(bào)道，2019年租客郭某與二房東嚴(yán)某簽訂租房協(xié)議，房屋歸劉某、王某所有，二房東嚴(yán)某把其中一間租給了郭某，租期為一年。意外發(fā)生在2020年5月4日，租客郭某的室友一大早去衛(wèi)生間，突然發(fā)現(xiàn)郭某倒在衛(wèi)生間地上，已無呼吸，但熱水器花灑卻一直在流著水。

2020年7月3日，警方出具死因鑒定意見，排除了他殺以及自身疾病等原因，認(rèn)為郭某觸電身亡的可能性很大。隨后，家屬將房東和二房東告上法庭，要求其支付死亡賠償金、喪葬費(fèi)、精神損失費(fèi)等各項(xiàng)合理支出共計(jì)157萬余元。

受理本案后，2021年7月，上海市奉賢區(qū)人民法院委托專業(yè)公司進(jìn)行了調(diào)查。鑒定專家表示，熱水器本身不漏電，但熱水器插頭連接在拖線板上，也沒有防水措施，且房屋本身的地線的接地電阻過大。

本案法院審理認(rèn)為：根據(jù)鑒定結(jié)論和鑒定人員的陳述，因涉案房屋熱水器的安裝連接插排不規(guī)范，且房屋本身地線的接地電阻過大，長期通電發(fā)熱致插排插頭電線上的絕緣層受熱融化，地線和零線連接在一起產(chǎn)生感應(yīng)電壓，郭某的死亡可以推定系電擊死亡。劉某、王某作為房屋所有人、熱水器的安裝者負(fù)有主要過錯，對郭某死亡造成的損失應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。房主劉某、王某應(yīng)對事故承擔(dān)70%的賠償責(zé)任，二房東嚴(yán)某承擔(dān)20%，租客郭某自身對該安全隱患亦未盡到注意義務(wù)，對自身損害也有過錯，酌情確定比例為10%。最后法院判決被告劉某、王某共同賠償110余萬元，被告嚴(yán)某賠償31.5萬元。

近年來租戶在出租房內(nèi)死亡的事件時有發(fā)生，此次洗澡熱水器漏電導(dǎo)致租戶死亡的事件再度引發(fā)關(guān)注。那么一旦發(fā)生了租戶在出租房內(nèi)死亡事件，誰該擔(dān)責(zé)以及各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任比例該如何劃分?法治網(wǎng)邀請了《法治日報(bào)》專家?guī)斐蓡T、中國政法大學(xué)仲裁研究院研究員、北京市中盾律師事務(wù)所律師鄭曉陽和北京德和衡律師事務(wù)所合伙人孫丕旭律師進(jìn)行專業(yè)分析，為大家厘清租戶在出租房內(nèi)死亡的相關(guān)法律邊界。

02

律師說法

1.從法律角度看本案中房東、二房東為何會被判罰?

鄭曉陽和孫丕旭一致認(rèn)為，本案受害人郭某與房東、二房東存在事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系，依據(jù)民法典第七百零八條和第七百一十二條，房東和二房東作為出租人應(yīng)當(dāng)保證其提供的租住房屋及附屬設(shè)施安全并符合約定用途，且負(fù)有維修義務(wù)，應(yīng)對郭某的死亡承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2.發(fā)生類似本案的承租人因意外事故在出租房內(nèi)死亡，一定是由房東一方擔(dān)責(zé)嗎?如果租戶有違規(guī)的行為，發(fā)生事故后，房東、二房東、租戶的責(zé)任該如何劃分?

孫丕旭認(rèn)為，房東承擔(dān)責(zé)任的前提是房東未履行相應(yīng)義務(wù)，且房東未履行義務(wù)與損害結(jié)果的發(fā)生存在因果關(guān)系，是否由房東一方擔(dān)責(zé)需要根據(jù)案件的情況具體分析并判斷。

鄭曉陽對此持相近觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)依據(jù)“意外事故”具體的法律性質(zhì)來確定責(zé)任的承擔(dān)。侵權(quán)責(zé)任領(lǐng)域，民法規(guī)范適用的是過錯責(zé)任原則。本案中的房東、二房東對致人熱水器漏電問題存在過錯責(zé)任，因此擔(dān)責(zé)。但如果這個“意外事故”是因?yàn)槠渌蛟斐?，比如民法典第一千一百七十五條涉及的第三人過錯和第一千二百零二條涉及的產(chǎn)品生產(chǎn)者責(zé)任，則應(yīng)由相應(yīng)的第三人、生產(chǎn)者或銷售者承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。此外，租戶在房屋占有使用過程中存在違規(guī)行為，則要看房東和租戶各自對事故發(fā)生的過錯大小來確定責(zé)任承擔(dān)比例。

3.房東和二房東向受害人賠償后，可否向熱水器安裝者或生產(chǎn)廠家追償?

鄭曉陽分析了本案中房東和二房東可向第三人追償?shù)木唧w情形：熱水器漏電如果是因熱水器本身設(shè)計(jì)或制造存在缺陷造成的，則房東和二房東可向熱水器的生產(chǎn)者或銷售者進(jìn)行追償;如果熱水器本身沒有問題，而是由于違法運(yùn)輸、倉儲、安裝等原因造成侵權(quán)事故的，則應(yīng)由運(yùn)輸人、倉儲人、安裝人來承擔(dān)責(zé)任。

孫丕旭認(rèn)為，房東和二房東承擔(dān)損失后對熱水器生產(chǎn)廠家或熱水器安裝公司并不必然享有追索權(quán)。若熱水器生產(chǎn)廠家(生產(chǎn)者)生產(chǎn)的熱水器(產(chǎn)品)存在缺陷造成他人損害的，熱水器生產(chǎn)廠家才承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，此時房東或者二房東承擔(dān)責(zé)任后才可以向生產(chǎn)廠家追償。若熱水器安裝公司在安裝過程中存在過錯未按照要求安裝造成損害結(jié)果的，此時房東或者二房東承擔(dān)責(zé)任后才可以向熱水器安裝者追償。

4.租房合同中的免責(zé)條款必然有效嗎?房東應(yīng)該如何合理規(guī)避出租房屋安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)?

免責(zé)條款并非必然有效，一般來說，經(jīng)合同雙方當(dāng)事人充分協(xié)商確定的免責(zé)條款，不違反社會公共利益的，法律承認(rèn)其效力。但根據(jù)民法典第四百九十七條及第五百零六條的規(guī)定，對有違公平原則、誠信原則、社會化公共利益的免責(zé)條款，法律是禁止的。具體到租房合同中，鄭曉陽分析指出，免責(zé)條款主要的無效情形有三種：租房合同是由房東單方提供的格式合同，租戶沒有進(jìn)行實(shí)際磋商的機(jī)會，相關(guān)條款免除或者減輕房東責(zé)任、加重租戶責(zé)任、限制租戶主要權(quán)利;造成租戶人身損害的;因故與或重大過失造成租戶財(cái)產(chǎn)損失的。因此，房東為規(guī)避責(zé)任在租房合同中寫下如“房屋出租后，因?yàn)榘踩[患等原因造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，出租人不承擔(dān)任何責(zé)任”，這樣的條款是無效的。

關(guān)于合理規(guī)避出租房屋安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，孫丕旭為出租人提出兩條建議：一是在簽訂《房屋租賃合同》中可增加相應(yīng)的提示條款，如提示租戶在租住期間科學(xué)、合理使用電器，注意用電安全，及時發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)、消除隱患;購買出租人責(zé)任保險(xiǎn)。

鄭曉陽則認(rèn)為，房東對租戶的房屋安全保障義務(wù)是緊密依附于房屋租賃合同的附隨法律義務(wù)，不能通過免責(zé)條款予以規(guī)避，但房東可以通過以下四種方式降低房屋出租安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)：一是出租房屋前，可以購買房屋出租保險(xiǎn);二是簽訂租房合同時仔細(xì)檢查房屋和設(shè)施設(shè)備的情況，對存在安全風(fēng)險(xiǎn)的部分予以更換或維修，對微小的瑕疵提醒租戶予以注意;三是對租戶的情況要多加了解，避免與具有潛在安保風(fēng)險(xiǎn)的個人簽訂租賃合同;四是在租賃期間，與租戶保持定期聯(lián)系或自己定期巡查，盡早發(fā)現(xiàn)安保風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并及時進(jìn)行維護(hù)，保持出租房屋的適租狀態(tài)。

5.如果租戶在出租房內(nèi)正常死亡導(dǎo)致房屋貶值或出租出售困難，房東可否向租戶索賠?

鄭曉陽和孫丕旭都認(rèn)為，生老病死對每個人來講都是不可避免的自然規(guī)律，租戶在出租房內(nèi)正常死亡，房東因此主張損失賠償，缺乏法律支持。

鄭曉陽補(bǔ)充說道，就房屋租賃法律關(guān)系來說，租金正常支付了，房屋及設(shè)施沒有損壞，房東的民事權(quán)益就沒有受到損害，房東向租戶索賠也就無從談起。

03

小編提醒

用電安全，性命攸關(guān)!正值夏季用電高峰，在此小編提醒大家，不管是房東還是租戶，在日常生活中都應(yīng)提高防患意識，確保用電安全，做到不亂接電源、不超負(fù)荷用電、購置合格電器產(chǎn)品、規(guī)范觸碰，可請專業(yè)電工經(jīng)常檢查電子線路、配電設(shè)施、電源插頭，及時排除事故隱患，切莫疏忽大意、心存僥幸。

04

法律依據(jù)

民法典相關(guān)規(guī)定

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：

(一)具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形;

(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利;

(三)提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第五百零六條 合同中的下列免責(zé)條款無效：

(一)造成對方人身損害的;

(二)因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的。

第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十二條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第一千一百七十五條 損害是因第三人造成的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第一千二百零二條 因產(chǎn)品存在缺陷造成他人損害的，生產(chǎn)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

《商品房屋租賃管理辦法》相關(guān)規(guī)定

第九條 出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。