近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)全面加速，城市租住需求進(jìn)一步釋放，激發(fā)租房市場(chǎng)潛力。與此同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施，鼓勵(lì)支持培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，深化住房制度改革，明確住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方向并強(qiáng)化、規(guī)范監(jiān)督機(jī)制，有效推動(dòng)行業(yè)良性平穩(wěn)發(fā)展。

當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，但仍存在多項(xiàng)痛點(diǎn)。在解決市場(chǎng)痛點(diǎn)、滿足用戶日益增長(zhǎng)的品質(zhì)租住與托管需求的同時(shí)，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租平臺(tái)迅速崛起并快速發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家表示，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租平臺(tái)的崛起符合國(guó)家多主體供給的政策要求，不僅有效改善了租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)、拓寬發(fā)展空間，也符合廣大租住群體的需求。此外，面對(duì)日益趨嚴(yán)的監(jiān)管，構(gòu)化長(zhǎng)租平臺(tái)還應(yīng)全面進(jìn)行市場(chǎng)適應(yīng)性升級(jí)，助推住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序

租賃住房是解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問(wèn)題的重要途徑。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，為解決新市民住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但住房租賃市場(chǎng)仍存在多項(xiàng)痛點(diǎn)。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”)。意見(jiàn)指出，2019年6月以來(lái)，相關(guān)部門(mén)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作，并取得了初步成效，希望繼續(xù)通過(guò)明確租住市場(chǎng)的相關(guān)管理辦法，鞏固專項(xiàng)治理成果，將整治工作制度化、常態(tài)化。

北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示，意見(jiàn)對(duì)租賃市場(chǎng)上存在的問(wèn)題，逐一制定了整治措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范;突破政策瓶頸，有很多創(chuàng)新性的規(guī)定，如轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，堵住了個(gè)人二房東的口子;住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位;具有一定的前瞻性，為行業(yè)發(fā)展和管理留了空間。如要求直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市長(zhǎng)2020年底前建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

發(fā)展長(zhǎng)租已成行業(yè)大勢(shì)所趨

在國(guó)家出臺(tái)一系列住房租賃政策，維護(hù)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定租金及市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，我國(guó)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)也在迅速成長(zhǎng)。

從行業(yè)發(fā)展的歷史維度來(lái)看，我國(guó)租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期處于發(fā)展初級(jí)階段，傳統(tǒng)租賃服務(wù)在“業(yè)主-平臺(tái)-用戶”的鏈條搭建中出現(xiàn)了“三大錯(cuò)配”問(wèn)題。而租賃需求也呈現(xiàn)用戶構(gòu)成多樣、需求構(gòu)成多樣、整體消費(fèi)升級(jí)和整體租賃市場(chǎng)活躍的四大變化趨勢(shì)，品質(zhì)升級(jí)與細(xì)分需求同步發(fā)展。

與傳統(tǒng)租賃模式不同，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)通過(guò)升級(jí)城市存量房、提升租戶體驗(yàn)、滿足業(yè)主需求，無(wú)疑擁有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.9%。未來(lái)幾年中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭。同時(shí)，多個(gè)行業(yè)巨頭的入局，也從側(cè)面證明了長(zhǎng)租行業(yè)廣大發(fā)展前景。

“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)是促進(jìn)租賃市場(chǎng)專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展的核心力量。”趙慶祥認(rèn)為，租賃市場(chǎng)具有分散性、多樣性特點(diǎn)，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)能發(fā)揮穩(wěn)定器、壓艙石的作用，特別是當(dāng)出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，通過(guò)發(fā)揮長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的積極作用，能維護(hù)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定租金、盤(pán)活存量房源。

適應(yīng)性升級(jí)助租賃市場(chǎng)規(guī)范

據(jù)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，同時(shí)也要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，盤(pán)活存量市場(chǎng)。規(guī)范發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體首要位置。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資深研究者江瀚表示，對(duì)于長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，面對(duì)著國(guó)家越來(lái)越嚴(yán)格的監(jiān)管，最好的辦法就是全面進(jìn)行市場(chǎng)適應(yīng)性升級(jí)：一是堅(jiān)決按照國(guó)家要求對(duì)嚴(yán)格把控的條款進(jìn)行全面的遵循;二是國(guó)家不允許做的事情堅(jiān)決不做，并且按照服務(wù)民生的原則進(jìn)一步服務(wù)租賃市場(chǎng)的民生需求;三是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)要更加規(guī)范化發(fā)展，取得發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，避免盲目生長(zhǎng)。

長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)有效改善了租賃市場(chǎng)發(fā)展的整體環(huán)境，建立起房屋質(zhì)量、服務(wù)體系的更高標(biāo)準(zhǔn)，讓租住錯(cuò)配得到修正。例如，今年9月，長(zhǎng)租公寓企業(yè)自如參與了由中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化研究院牽頭起草編制的《長(zhǎng)租公寓評(píng)價(jià)規(guī)范》，該標(biāo)準(zhǔn)將對(duì)長(zhǎng)租公寓裝飾裝修產(chǎn)品和室內(nèi)環(huán)境等提出系統(tǒng)性分級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)。專家表示，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)與知名企業(yè)的協(xié)同，更有利于行業(yè)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。

江瀚指出，專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的崛起符合國(guó)家多主體供給的政策要求，對(duì)于改善租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)和促進(jìn)存量流通，推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，推動(dòng)市場(chǎng)在機(jī)構(gòu)參與者的介入中不斷規(guī)范化有著非常重要的積極意義。此外，住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，還需政府、長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)共同打好“組合拳”，政府部門(mén)要繼續(xù)構(gòu)建跨部門(mén)的信息共享，有機(jī)銜接的市場(chǎng)監(jiān)管合作機(jī)制，通過(guò)集中整治與規(guī)范管理，打造協(xié)同共治體系。