據(jù)深圳市住建局數(shù)據(jù),2021年前6個月全市一手住宅共計成交26410套,較去年同期的16727套成交量同比上漲57.8%。
相反,上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)30505套(含自助),同比下滑48.0%。
6月單月看,深圳全市二手房網(wǎng)簽3216套,較去年6月的13492套同比下滑幅度達到76.2%,網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出罕見的“五連跌”;深圳二手房過戶2575套,環(huán)比下跌14%,同比下跌75%。
樓市調(diào)控壓低市場預(yù)期
樓市調(diào)控持續(xù)加碼,或是深圳二手房成交量“五連降”的關(guān)鍵原因。
其中,“指導(dǎo)價”新政亦是造成深圳新房與二手方銷售形成巨大反差的主要因素。2月8日,深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》,目的是建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制,落實“房住不炒”定位。
2月25日,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會轉(zhuǎn)發(fā)通知,要求通過開展專項檢查行動,嚴厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為,引導(dǎo)理性交易,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
5月6日,建設(shè)銀行深圳市分行再下發(fā)通知,分別上調(diào)首套、二套房貸利率15BP和35BP,前者執(zhí)行LPR+45BP,相當于5.10%,后者執(zhí)行LPR+95BP,相當于5.60%。
在政策不斷出臺的同時,深圳收緊落戶政策并加強金融管管控。5月25日深圳發(fā)布通知,不再對引進人才發(fā)放租房和生活補貼。
6月2日,深圳市地方金融監(jiān)管局對轄內(nèi)9家主要從事贖樓擔保業(yè)務(wù)的融資擔保公司進行集體監(jiān)管約談,要求各融資擔保公司全面排查經(jīng)營用途貸款擔保業(yè)務(wù),重點自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示,深圳對此類擔保公司進行管控,其實也是把監(jiān)管對象范圍擴大了,從傳統(tǒng)的商業(yè)銀行部門增加到融資擔保部門,真正體現(xiàn)了在金融貸款市場方面堵住漏洞的導(dǎo)向。
由此來看,連續(xù)的樓市調(diào)控不斷壓低市場預(yù)期,房地產(chǎn)野蠻生長的黃金時代已經(jīng)過去,深圳也早進入競爭激烈的存量房交易時代。
二手房市場持續(xù)低冷且分化
在充分競爭的市場環(huán)境中,供求關(guān)系決定了產(chǎn)品價格與交易量,樓市不斷收緊政策,人為壓縮了市場需求,從而達到供大于求的效果。供大于求,伴隨著二手房成交量減少的自然是二手房價格。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,最近半年深圳二手房成交均價自參考價新政出臺后,環(huán)比一改以往上漲態(tài)勢,出現(xiàn)了下跌狀態(tài),其中3月份下滑幅度最大。與此同時,價格同比也出現(xiàn)下跌。
除此之外,上半年,深圳樓市呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。如根據(jù)深房中協(xié)中介標準指數(shù),二手住宅網(wǎng)簽占比環(huán)比4月份再次出現(xiàn)下跌態(tài)勢,二手住宅網(wǎng)簽占比已連續(xù)四月低于80%基準線。
同時,二手房住宅類各戶型網(wǎng)簽占比數(shù)據(jù)分析,小于90平方米的首次置業(yè)戶型占比持續(xù)走低,而大于144平米的改善型戶型占比則持續(xù)走高。
分區(qū)域來看,數(shù)據(jù)顯示,以龍崗為代表的東部二手房網(wǎng)簽占比持續(xù)走高,并遙遙領(lǐng)先于其他各區(qū),而去年表現(xiàn)火爆的南山等西部地區(qū),二手房網(wǎng)簽占比呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢,這一特征也與近期市場“西冷東熱”的態(tài)勢基本吻合。
未來走勢
有媒體統(tǒng)計,上半年我國房地產(chǎn)調(diào)控超過234次。
展望未來,深圳定將繼續(xù)堅定“三穩(wěn)”的調(diào)控目標,堅持“房住不炒”定位。長期來看,在調(diào)控政策收緊的大環(huán)境下,預(yù)期二手房市場終將回歸理性,帶來價格的良性發(fā)展;短期內(nèi),低迷平穩(wěn)的市場行情或?qū)⒊?ldquo;新常態(tài)”。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹同時表示,從目前的市場情緒及交易走勢來看,下半年深圳二手房市場的交易量預(yù)期并不樂觀,而價格也有進一步下行的可能性。政策方面,下半年有關(guān)二手房市場交易規(guī)則的政策有機會出臺,市場可能會出現(xiàn)一個適應(yīng)期,屆時交易量有機會產(chǎn)生波動。
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