樓下鄰居安裝排煙管道不當，樓上住戶不堪其擾，可以以物業(yè)公司沒有盡到監(jiān)管職責為由要求減免物業(yè)費嗎?近日，北京市第一中級人民法院對一起相關案件作出維持一審原判，業(yè)主必須繳納物業(yè)費的終審判決。

案情回放：

物業(yè)不作為

姜女士為北京市某小區(qū)業(yè)主，2007年10月，該小區(qū)業(yè)主大會(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業(yè)服務委托合同》，約定小信公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務。

因對物業(yè)服務不滿意，姜女士自2012年2月1日至2019年12月31日一直未交納物業(yè)服務費。對此，小信公司向一審法院提起訴訟，要求姜女士支付該期間物業(yè)服務費共計15000余元。

姜女士表示，前期由于小信公司未提前通知暖氣試水，導致家中新安裝的暖氣設備漏水，進而將樓下房屋地板損壞，其賠償了樓下業(yè)主損失3080元。此外，樓下住戶入住時將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，其排出的廢氣對她家及小區(qū)環(huán)境造成了影響，影響了她正常賣房，小信公司對此監(jiān)管不力，不予解決，因此她才拒絕繳納物業(yè)費。

法院判決：

物業(yè)公司未存在違約行為

一審法院經(jīng)過審理，判決姜女士應支付涉案期間欠繳的物業(yè)費15406.77元。

姜女士不服一審判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴。她認為樓下業(yè)主將外墻打穿安裝了排煙管，對著自家的客廳排放廢氣，導致其房屋賣不出去。小信公司沒有履行監(jiān)督、制止、管理的職責，存在不作為。因此要求改判支付一半物業(yè)費。

小信公司辯稱，姜女士與樓下業(yè)主之間的糾紛是相鄰關系糾紛，應另案起訴，其并沒有執(zhí)法權。

北京市第一中級人民法院經(jīng)審理后認為，小信公司與小區(qū)業(yè)主大會簽訂了物業(yè)服務委托合同，上述合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效合同，對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。雙方均應按合同約定履行自己的義務。姜女士因小信公司的物業(yè)服務不到位主張減半交納物業(yè)費，但其主張的事由主要與樓下住戶爭議有關，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴重違約行為，故姜女士以物業(yè)服務質量為由要求減半交納物業(yè)費，在小信公司不認可的情況下，法院不予支持。

據(jù)此，北京市第一中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法：

服務是否到位需整體考量

北京市第一中級人民法院法官黃慧婧表示，隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)服務合同糾紛頻發(fā)。在物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費的案件中，業(yè)主常以物業(yè)服務不到位為由要求減免費用。

在處理此類糾紛時，需要注意到物業(yè)服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態(tài)性的過程性服務，在對物業(yè)服務質量進行評價時，不宜僅依據(jù)短時間內個別的、局部的問題加以判定，而應對小區(qū)整體的服務情況和持續(xù)狀態(tài)進行多方位全面考量。雖然每位業(yè)主均有權依據(jù)自己的標準對物業(yè)服務進行評價，但物業(yè)服務具有公共性，在相關費用的交納及減免時，不能僅僅依據(jù)某個或某些業(yè)主的評價，還需要考慮全體業(yè)主的整體利益。

本案中業(yè)主主張的物業(yè)費減免事由主要與樓下住戶爭議有關，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為，因此法院對業(yè)主的主張未予支持。

法官提示，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系既是被服務與服務的關系，又是相互依存的關系，只有在業(yè)主足額交納物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司才可以提供更好的優(yōu)質服務。而物業(yè)公司則應本著“誠實信用、服務第一”的原則，努力提高物業(yè)服務質量，以此贏得業(yè)主對物業(yè)服務工作的理解與支持。(姜馨)